Girardin industriel vs logement social : quelle différence ?
On parle du « Girardin » comme d’un dispositif unique. Il y en a deux, régis par deux articles différents du Code général des impôts, qui financent deux économies différentes et n’exposent pas aux mêmes risques.
Les confondre, c’est se tromper d’opération. Voici ce qui les sépare réellement.
Avertissement. Cet article est informatif et ne constitue ni un conseil en investissement, ni un conseil fiscal personnalisé. Faites-vous accompagner par un professionnel avant toute décision.
Le socle commun
Avant les différences, ce qui est identique — et qui définit la famille Girardin :
- une réduction d’impôt sur le revenu, obtenue au titre de l’année de réalisation de l’investissement ;
- un mécanisme « one-shot » à fonds perdus : on ne récupère pas le capital, le gain est l’écart entre la réduction et la somme versée ;
- une rétrocession obligatoire de l’essentiel de l’avantage à l’acteur ultramarin ;
- un risque de reprise de la réduction si les conditions ne sont pas tenues dans la durée.
Le fonctionnement général est détaillé dans notre guide loi Girardin : comment fonctionne la défiscalisation outre-mer.
Le tableau comparatif
| Girardin industriel | Girardin logement social | |
|---|---|---|
| Base légale | Article 199 undecies B du CGI | Article 199 undecies C du CGI |
| Ce qui est financé | investissements productifs neufs | logements sociaux |
| Bénéficiaire final | une entreprise ultramarine | un bailleur social ultramarin |
| Nature de l’actif | matériel : camion, engin de chantier, groupe froid, utilitaire… | immobilier d’habitation |
| Contrepartie | location du matériel, puis cession à l’exploitant | mise à disposition du logement au bailleur |
| Contrepartie de risque | dépend de la santé de l’exploitant | dépend du bailleur et du programme immobilier |
Girardin industriel : financer l’outil de travail
Le schéma repose sur une entreprise réelle qui a besoin d’un équipement : un transporteur guadeloupéen qui remplace un camion, une entreprise de BTP qui achète une pelle mécanique, un restaurateur qui installe une chambre froide.
Une société de portage acquiert le matériel neuf et le loue à l’exploitant — cinq ans dans le cas général — avant de le lui céder pour une valeur symbolique.
Le risque est industriel et humain : il tient à la solidité de l’exploitant. Si l’entreprise cesse son activité pendant l’engagement, ou si le matériel n’est plus exploité dans les conditions requises, l’administration peut reprendre la réduction d’impôt.
L’intérêt économique local est direct et visible : il finance l’outil de production d’une PME antillaise qui n’y aurait pas eu accès autrement.
Girardin logement social : financer le toit
Ici, l’investissement porte sur des logements sociaux confiés à un bailleur social ultramarin. On ne parle plus d’un camion, mais d’un programme immobilier.
Le plafond spécifique est celui qui structure l’opération : pour le secteur du logement, le plafond de 3 295 € par mètre carré de surface habitable applicable en 2025 a été reconduit pour l’année 2026. C’est ce plafond qui borne la base de l’avantage fiscal.
Le risque est immobilier et opérationnel : achèvement du programme, respect des conditions de mise en location, solidité du bailleur, conformité dans la durée.
L’intérêt local répond à un besoin criant : la demande de logement social est structurellement forte aux Antilles.
Rétrocession, plafonds, agrément : ce qui vaut pour les deux
Trois règles conditionnent l’économie de l’opération, quel que soit le dispositif :
- La rétrocession. Les taux minimaux ont été portés par la loi de finances pour 2014 à 66 % (régime avec agrément) et 56 % (plein droit). C’est l’acteur ultramarin qui capte l’essentiel de l’avantage ; l’investisseur ne conserve que le solde.
- Le plafonnement. Le plafond global des niches est majoré à 18 000 € pour l’outre-mer, avec un plafond spécifique de 30 600 € ; et la réduction n’est retenue que pour 34 % de son montant (rétrocession à 66 %) ou 44 % (rétrocession à 56 %) dans le calcul du plafonnement — voir le BOFiP.
- L’agrément fiscal. Il est requis notamment pour les programmes supérieurs à 1 million d’euros, ou dès 250 000 € lorsque l’investissement passe par une société de portage — le cas le plus courant pour un particulier.
Lequel choisir ?
La question est mal posée. Le vrai critère n’est pas « industriel ou logement », mais :
- Quel est votre impôt réellement dû ? Sans impôt à réduire, aucun des deux n’a d’intérêt.
- Quel est l’impact du plafonnement sur votre foyer ? Il se calcule, il ne se devine pas.
- Quelle est la qualité du monteur et des garanties ? C’est le facteur numéro un du risque réel — bien avant le choix du dispositif.
La DGCCRF a publié une mise en garde sur ces dispositifs : le sérieux de l’opérateur, la transparence sur l’actif et l’exploitant, et les garanties en cas de reprise sont à examiner avant tout.
Questions fréquentes
Les deux dispositifs sont-ils cumulables ? Ils relèvent du même plafonnement global majoré à 18 000 € pour l’outre-mer. Le cumul se raisonne donc à l’échelle du foyer et de son impôt dû.
Lequel est le plus risqué ? Les risques sont de nature différente — défaillance d’un exploitant d’un côté, aléa immobilier et locatif de l’autre. Dans les deux cas, le risque décisif reste la reprise de la réduction d’impôt si les conditions ne sont pas tenues.
Le plafond de 3 295 €/m² concerne-t-il le Girardin industriel ? Non : c’est un plafond propre au secteur du logement, reconduit pour 2026.
Étudier une opération
Le bon dispositif est celui qui correspond à votre situation fiscale réelle et qui est porté par un opérateur solide. Pour faire le point, décrivez votre projet — ou consultez notre page financement & aides.
Sources officielles : Article 199 undecies B du CGI (Légifrance) · BOFiP — Plafonnement des réductions d’impôt outre-mer · impots.gouv.fr — Réduction au titre des investissements productifs neufs · DGCCRF — Mise en garde sur les dispositifs Girardin